Zdolność kredytowa – pierwszy krok, który musisz wykonać.

Przez /

Marzenie o własnym mieszkaniu, budowie domu czy zakupie działki to cel, który przyświeca wielu klientom, z którymi mam kontakt. Jednak na drodze do jego realizacji stoi często jedno, kluczowe pojęcie: zdolność kredytowa. To właśnie ona w dużej mierze decyduje o tym, czy bank udzieli Ci finansowania. Wokół tego zagadnienia narosło wiele mitów i nieporozumień. Jaka jest Twoja zdolność kredytowa? To pytanie, na które powinno się znać odpowiedź na początku drogi do kredytu hipotecznego, czyli nawet zanim zaczniesz szukać nieruchomości. Niestety, zdarzało mi się, że przychodzili do mnie klienci z upatrzoną nieruchomością, aby sprawdzić zdolność i musiałem im przekazać, że niestety nie są w stanie uzyskać na nią kredytu hipotecznego. Dla nikogo nie jest to przyjemna sytuacja. Dlatego Twoim pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie zdolności kredytowej.

Spis treści

  • Czym jest zdolność kredytowa i dlaczego banki ją sprawdzają?
  • Dlaczego banki sprawdzają zdolność kredytową?
  • Zdolność kredytowa a historia kredytowa
  • Najczęstsze błędy przy sprawdzaniu zdolności kredytowej.
  • Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?
  • Kalkulator zdolności kredytowej – pomoc czy pułapka?

Czym jest zdolność kredytowa i dlaczego banki ją sprawdzają?

Zacznijmy od podstaw: co to jest zdolność kredytowa? To nic innego jak zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w określonym terminie. W wielkim uproszczeniu bank sprawdza, jaką ratę miesięczną są w stanie płacić kredytobiorcy, uwzględniając ich dochody, jak również miesięczne obciążenia, i na tej podstawie określa, jaki kredyt jest możliwy do uzyskania przez wnioskujące osoby. Banki robią to w oparciu o wewnętrzne regulacje, jak również o aktualnie obowiązujące przepisy prawa.

Dlaczego banki sprawdzają zdolność kredytową?

  • Bezpieczeństwo: Choć może to brzmieć paradoksalnie, bank, odmawiając kredytu z powodu niewystarczającej zdolności, często chroni klienta przed nadmiernym zadłużeniem i potencjalną spiralą długów. Oczywiście, robi to również na rzecz własnego bezpieczeństwa, bo nie chce doprowadzić do sytuacji, w której udzielił kredytu hipotecznego klientom, którzy nie są w stanie go regularnie spłacać.
  • Zgodność z przepisami: Regulacje prawne, takie jak Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego czy też Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z 2017 roku, nakładają na banki zasady i wskaźniki, na podstawie których mogą liczyć zdolność kredytową.

Zdolność kredytowa a historia kredytowa

Warto rozróżnić dwa często mylone pojęcia: zdolność kredytową i historię kredytową. O ile zdolność dotyczy Twojej teraźniejszej i przyszłej możliwości spłaty kredytu, o tyle historia kredytowa (zbierana głównie w BIK, czyli Biurze Informacji Kredytowej) to zapis Twoich dotychczasowych zobowiązań finansowych i tego, jak były regulowane. Obie są ważne, ale dotyczą nieco innych aspektów Twojej finansowej wiarygodności. Historia kredytowa może mieć również wpływ na zdolność kredytową. Jednak to mit, że nie posiadając historii kredytowej, nie otrzymasz kredytu hipotecznego. Ważne, że w BIK znajdują się zarówno opóźnienia w spłacie zobowiązań, jak i te prawidłowo obsługiwane.

Kluczowe czynniki wpływające na Twoją zdolność kredytową

Analiza zdolności kredytowej to skomplikowany proces, w którym bank bierze pod uwagę szereg zmiennych. Banki nie ujawniają, jakie parametry dokładnie przyjmują do wyliczania zdolności, dlatego aby wyliczyć zdolność kredytową, niezbędne jest wykonanie analizy w każdym banku lub u ekspertów kredytowych.

Wiemy natomiast, jakie są najważniejsze czynniki, które banki biorą pod uwagę, wyliczając zdolność kredytową:

A. Dochód – podstawa Twojej zdolności

Im wyższy i bardziej stabilny dochód, tym większa zdolność kredytowa.

  • Rodzaje dochodów akceptowanych przez banki:
    • Umowa o pracę na czas nieokreślony: To najlepiej oceniany dochód przez banki, oceniany jako ten najbardziej stabilny. Banki cenią stabilność i przewidywalność.
    • Umowa o pracę na czas określony: Jest on oceniany przez bank jako mniej stabilny, ale akceptowany przez banki, ale z większymi wymaganiami (np. dłuższy staż pracy, więcej dokumentów czy też określony czas zatrudnienia do przodu). Dodatkowo czasem może być przyjmowany niższy dochód niż przy umowie na czas nieokreślony.
    • Działalność gospodarcza (JDG): Banki analizują ją szczegółowo, często bazując na dochodzie z ostatnich 12, a coraz częściej z 24 miesięcy (w zależności od polityki banku i branży). Rodzaj opodatkowania ma tu kluczowe znaczenie. Banki zupełnie inaczej patrzą na przedsiębiorców, którzy rozliczają się z US na podstawie KPiR, inaczej na ryczałcie, a jeszcze inaczej, jeśli kredytobiorca ma umowę B2B. Bardzo ważne, że każdy bank inaczej ocenia poszczególne formy zarobków. Dlatego bardzo istotny jest tu dobór banków, w których będzie akceptowalna dana forma zarobkowa.
    • Umowy zlecenie i umowa o dzieło: Akceptowane, ale z reguły wymagają dłuższego stażu (np. 6-12 miesięcy regularnych wpływów) i są często traktowane z większą ostrożnością.
    • 800 Plus: Niektóre banki przyjmują do zdolności wpływy z tytułu 800 plus, co może znacząco podnieść zdolność u rodzin wielodzietnych.
    • Inne źródła: Emerytury, renty, alimenty (tylko te zasądzone i regularnie spłacane), dochody z najmu, mianowanie i powołanie – mogą być uwzględniane, ale na specyficznych warunkach. Spotkałem się również z innymi formami zarobkowania akceptowanymi przez banki i lista ta jest długa. Dlatego w każdym wypadku warto skonsultować, czy dany dochód jest akceptowany oraz na jakich zasadach.
  • Okres uzyskiwania dochodu: Przy niektórych dochodach istotny jest czas, od jakiego uzyskuje się dany dochód.
  • Znaczenie stabilności: Banki preferują dochody stałe i przewidywalne. Częste zmiany pracy, dorywcze zlecenia czy nieregularne wpływy mogą negatywnie wpłynąć na ocenę.
  • Wiarygodność dochodu: Banki patrzą również na takie elementy jak:
    • sposób wypłaty dochodu – niektóre banki nie akceptują pensji wypłacanej w gotówce,
    • miejsce zatrudnienia – bardziej wiarygodne są duże firmy niż jednoosobowe działalności gospodarcze lub zatrudnienie w firmie rodzinnej.
  • Ilość dochodów w gospodarstwie domowym: W niektórych przypadkach zdolność gospodarstwa domowego może wyjść na niższym poziomie w porównaniu do gospodarstwa domowego osiągającego ten sam dochód, ale uzyskiwany przez dwóch kredytobiorców.
  • Waluta dochodu: Zgodnie z Rekomendacją KNF, banki muszą udzielać kredytu w walucie, w jakiej gospodarstwo domowe osiąga dominujący dochód. Niestety, obecnie już tylko jeden bank udziela kredytu w euro. Kredytobiorcy osiągający dochód w innej walucie mają bardzo ograniczone możliwości. Na dzisiaj dwa banki umożliwiają delikatne obejście rekomendacji, ale wymaga to drugiego dochodu w gospodarstwie domowym w PLN.

B. Koszty utrzymania i zobowiązania finansowe – co obniża Twoją zdolność

To druga strona medalu. Nawet wysoki dochód nie pomoże, jeśli masz równie wysokie wydatki.

  • Stałe miesięczne wydatki: Banki szacują koszty utrzymania na podstawie liczby osób w gospodarstwie domowym i miejsca zamieszkania (większe miasta = wyższe koszty).
  • Kredyty hipoteczne: Raty już posiadanych kredytów hipotecznych obniżają zdolność. Jednocześnie nawet ilość posiadanych kredytów może mieć znaczenie. Nie każdy bank udzieli Tobie kolejnego kredytu hipotecznego, gdy posiadasz już inne kredyty hipoteczne.
  • Inne kredyty: Niezależnie od tego, czy jest to kredyt gotówkowy, samochodowy, ratalny czy odroczona płatność na zakupy w Internecie, każde aktywne zobowiązanie obniża Twoją zdolność.
  • Limity kart kredytowych i limity w koncie: Banki przyjmują przyznane limity, a nie ich wykorzystanie, dlatego nawet nieużywana karta kredytowa obniża zdolność kredytową. Jest to jednocześnie produkt, który potrafi znacząco obniżyć zdolność. Karta kredytowa z małym limitem kilku tysięcy złotych obniża zdolność o kilkadziesiąt tysięcy.
  • Liczba osób na utrzymaniu: Im więcej osób na utrzymaniu (dzieci, współmałżonek bez dochodów), tym niższa szacowana zdolność, ponieważ bank zakłada wyższe koszty utrzymania.
  • Inne zobowiązania o stałych charakterze.

C. Historia kredytowa BIK – Twoja finansowa wizytówka

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) to instytucja gromadząca dane o Twoich zobowiązaniach kredytowych i historii ich spłat. Twoja historia kredytowa BIK i scoring BIK (czyli ocena punktowa) mają duże znaczenie. Jednocześnie to zła historia kredytowa może być głównym powodem odmowy udzielenia kredytu, a nie jej całkowity brak.

  • Czym jest BIK i jak działa? To centralna baza danych, do której banki zgłaszają informacje o wszystkich kredytach i pożyczkach (także tych z firm pożyczkowych). W BIK-u przechowywane są również informacje po spłacie zobowiązań kredytowych, o ile nie zgłosisz wobec temu sprzeciwu. Dlatego nawet te zamknięte zobowiązania, o ile były regularnie spłacane, pozytywnie wpływają na możliwość zaciągnięcia przyszłych zobowiązań.
  • Znaczenie terminowości spłat: Spłacanie rat na czas buduje pozytywną historię i zwiększa Twój scoring. Opóźnienia, nawet niewielkie, mogą go obniżyć.
  • Jak poprawić swój scoring BIK?
    • Spłacaj raty zawsze w terminie.
    • Jeśli nie masz żadnej historii, rozważ wzięcie małej pożyczki lub karty kredytowej i rzetelną jej spłatę. Jednak nie warto robić tego tuż przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny, bo Twoja historia w BIK buduje się dłużej.
    • Unikaj zbyt wielu zapytań kredytowych w krótkim czasie – składając wniosek o kredyt, generujesz zapytanie, a każde zapytanie obniża scoring.
  • Jak sprawdzić swój raport BIK? Możesz to zrobić samodzielnie na stronie BIK.pl. Polecam to zrobić przed złożeniem wniosku o kredyt.
  • Pamiętaj też o firmach typu PayPo – ich zobowiązania również mogą pojawić się w BIK. Jeśli odraczasz całą płatność o miesiąc, bank przyjmie całe zobowiązanie jako jednomiesięczną ratę, co może znacząco obniżyć zdolność kredytową.

D. Wiek kredytobiorcy – ograniczenia i możliwości

Wiek ma znaczenie. Banki ustalają maksymalny wiek kredytobiorcy na koniec okresu kredytowania (zazwyczaj jest to 70-75 lat, choć zdarzają się wyjątki). To wpływa bezpośrednio na maksymalny dostępny okres kredytowania, a tym samym na wysokość raty i Twoją zdolność kredytową. Osoby starsze mogą mieć krótszy okres kredytowania, co oznacza wyższą ratę i potencjalnie niższą zdolność. To też powód, dlaczego często próba dołączenia do kredytu rodziców i ich dochodu mało pomaga, bo ich wiek sprawia, że skraca się maksymalny okres kredytowania.

E. Wiek emerytalny wpływa na zdolność kredytową

Kredytodawca zakłada, że przechodząc na emeryturę, kredytobiorca będzie osiągał niższy dochód, co wpływa na zdolność kredytową. Dlatego czasem skrócenie okresu kredytowania może paradoksalnie zwiększyć zdolność kredytową. Aspekt ten jest również istotny dla osób, które mają możliwość wcześniejszego przejścia na emeryturę, co banki mogą również brać pod uwagę, wyliczając zdolność kredytową.

F. Wysokość wkładu własnego – im więcej, tym lepiej

Minimalny wkład własny wynosi obecnie zazwyczaj 10% wartości nieruchomości, choć większość banków preferuje 20%. Wyjątkiem jest program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, ale to zasługuje na osobny artykuł.

  • Jak większy wkład własny wpływa na zdolność?
    • Obniża kwotę kredytu, a tym samym wysokość raty, co zwiększa Twoją zdolność.
    • Zwiększa Twoją wiarygodność w oczach banku, pokazując, że masz oszczędności i potrafisz zarządzać finansami.
    • Zwiększa liczbę banków – nie każdy bank oferuje kredyt dla osób, które nie mają minimum 20% wkładu własnego.
    • Może wiązać się z lepszymi warunkami kredytu (niższe marże/oprocentowanie, brak ubezpieczenia niskiego wkładu), co również może przełożyć się na wyższą zdolność kredytową.

G. Okres kredytowania – zarówno zwiększenie, jak i skrócenie może zwiększyć zdolność kredytową

Wydłużenie okresu kredytowania (np. z 20 do 30 lat) obniża wysokość miesięcznej raty. To bezpośrednio przekłada się na zwiększenie Twojej zdolności kredytowej. Co prawda, sumarycznie odsetki zapłacone bankowi będą wyższe, ale miesięczne obciążenie budżetu będzie niższe. W kontekście obecnych regulacji i stóp procentowych, dłuższy okres może być kluczowy do uzyskania satysfakcjonującej kwoty kredytu. Jednocześnie, jeśli okres spłaty obejmuje moment, w którym przejdziesz na emeryturę, jego skrócenie może oznaczać zwiększenie zdolności kredytowej.

H. Rekomendacja S – Komisja Nadzoru Finansowego

Komisja Nadzoru Finansowego narzuca na banki zasady, na jakich maksymalnie mogą liczyć zdolność kredytową. Jednocześnie banki nie zawsze wykorzystują maksymalne wysokości wskaźników dla wszystkich kredytobiorców, dlatego tak ważne jest sprawdzenie zdolności kredytowej we wszystkich bankach.

I. Inne czynniki i indywidualne podejście

Powyżej wymieniłem główne czynniki, które mają znaczenie przy zdolności kredytowej oraz te, z którymi najczęściej spotykałem się w swoim ponad 17-letnim doświadczeniu jako ekspert od kredytów hipotecznych. Jednak każda sytuacja klientów jest inna, dlatego tak ważne jest indywidualne podejście do liczenia zdolności kredytowej. Nawet najbardziej szczegółowy poradnik nie zastąpi rozmowy i analizy zdolności przez osobę z doświadczeniem.

Najczęstsze błędy przy sprawdzaniu zdolności kredytowej

  • Zły wybór banków – to, że w jednym banku nie masz zdolności kredytowej, nie oznacza, że w innych bankach ona nie będzie wychodziła na oczekiwanej wysokości. Zdarza się, że klient idąc do banku, w którym ma konto osobiste, otrzymuje informację o braku zdolności kredytowej na oczekiwaną kwotę i błędnie uważa, że w innych bankach nie ma sensu sprawdzać zdolności kredytowej. Dlatego warto skontaktować się z ekspertem, który będzie w stanie sprawdzić, w których bankach ta zdolność wychodzi.
  • Liczenie zdolności kredytowej na nierzetelnych stronach – tak jak wspomniałem wcześniej, banki nie udzielają informacji o dokładnych czynnikach, jakie wpływają na zdolność, jednocześnie może się ona zmieniać w czasie. Systemy bankowe, które służą wyliczeniu zdolności, do których mają dostęp pracownicy banku oraz eksperci kredytowi, posiadają wiele pól do wypełnienia i jedynie ich prawidłowe wykorzystanie daje szansę na prawidłową ocenę zdolności kredytowej. Niestety w Internecie można trafić na wiele nierzetelnych kalkulatorów zdolności kredytowej, które mają na celu jedynie „zwabić” klientów. Z przykrością obserwuję, że wiele z nich celowo zawyża zdolność kredytową, aby zachęcić klientów do kontaktu z daną instytucją.
  • Nagły wzrost dochodu – spotkałem się z sytuacjami, gdy klient z miesiąca na miesiąc zaczął znacznie więcej zarabiać. Zazwyczaj miało to miejsce przy zatrudnieniu w małych firmach lub przy dochodzie z działalności gospodarczej. Jeśli jest to sztuczne zawyżenie dochodu, to odradzam tego typu praktyk. Jeśli to prawdziwa sytuacja, to należy uzasadnić powód niecodziennego wzrostu dochodu lub należy odczekać dłuższy okres (różny w zależności od sytuacji), w przeciwnym razie wzbudzi to zasadne podejrzenie analityka, co może zakończyć się decyzją negatywną, a w najgorszej sytuacji zarzutami o wyłudzenie kredytu.
  • Zatajenie informacji – zdarzyło mi się kilka razy w mojej ponad 17-letniej pracy eksperta kredytowego, że klient zataił informację, zapewne myśląc, że robi to w imię własnego interesu. W najlepszym wypadku wychodziło to podczas rozmowy kredytowej, w najgorszym podczas kompletowania dokumentów. Nie zdarzyło mi się jeszcze nigdy, aby zatajenie informacji skutkowało negatywną decyzją kredytową, ale jestem w stanie sobie wyobrazić sytuację, w której zatajona informacja nie będzie do wykrycia przeze mnie podczas weryfikacji dokumentów i dopiero analityk mający wgląd np. w bazy, z których korzystają banki, uzyska informacje, które mogą skutkować decyzją negatywną. To natomiast może skutkować np. utratą zadatku wpłaconego podczas umowy przedwstępnej. Dlatego warto być szczerym od samego początku, czy to przy kontakcie z bankiem, czy też w trakcie współpracy z ekspertem kredytowym.
  • Porównanie swojej sytuacji do znajomych – każda sytuacja jest inna. Nawet jeśli pozornie może się wydawać, że ktoś ma identyczną sytuację, więc zdolność będzie identyczna, to jest to błędne podejście. Zawsze przeanalizuj swoją sytuację, nie porównując się do innych.

Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Skoro już wiesz, co wpływa na Twoją zdolność, czas na praktyczne wskazówki, jak ją poprawić. Nawet drobne zmiany mogą mieć duży wpływ!

  • Spłać istniejące zobowiązania: Pozbądź się małych kredytów gotówkowych, rat, pożyczek. Nawet kilka niespłaconych rat może obniżyć Twoją zdolność.
  • Konsoliduj zobowiązania: Jeśli nie masz możliwości spłacić całkowicie zobowiązań, możesz je skonsolidować w jedno zobowiązanie, co może obniżyć miesięczne obciążenie. Jeśli to za mało, można wydłużyć okres spłaty, co obniży ratę.
  • Zrezygnuj z nieużywanych limitów i kart kredytowych: Jeśli masz aktywną kartę kredytową, ale jej nie używasz, bank i tak widzi to jako potencjalne zobowiązanie. Zrezygnuj z takich produktów. Nawet obniżenie limitu może przynieść znaczący wzrost zdolności kredytowej.
  • Zadbaj o terminowość spłat: To podstawa budowania pozytywnej historii kredytowej w BIK. Spłacając regularnie zobowiązania, pokazujesz bankowi, że kredyt hipoteczny również będziesz spłacać bez opóźnień.
  • Zwiększ wkład własny: Jeśli masz taką możliwość, odłożenie większej kwoty na wkład własny znacząco poprawi Twoją zdolność i obniży koszty kredytu. Korzystając z osoby doświadczonej, można zwiększyć procentowy wkład własny bez podnoszenia kwoty wkładu własnego.
  • Pomyśl o zmianie okresu kredytowania: Jak już wspomniałem, wydłużenie lub skrócenie okresu kredytowania może zwiększyć Twoją zdolność kredytową.
  • Popraw swoją historię zatrudnienia: Banki cenią stabilność. Jeśli często zmieniasz pracę, zastanów się, czy to dobry moment na kredyt hipoteczny. Wstrzymaj się z planami zmiany pracodawcy. Jeśli masz umowę na czas określony, warto podjąć próbę rozmowy o jej zmianie na czas nieokreślony.
  • Unikaj częstych zapytań o kredyt: Każde zapytanie banku do BIK obniża Twój scoring. Nie składaj wielu wniosków do różnych banków jednocześnie bez uprzedniej konsultacji z ekspertem.
  • Wspólne dochody – drugi kredytobiorca: Jeśli Twój partner ma stabilne dochody, rozważcie wspólny kredyt. Ewentualnie dołączenie do kredytu kogoś z rodziny może być również sposobem na podniesienie zdolności kredytowej. Jednocześnie warto rozsądnie podejść do decyzji o wspólnym kredycie. Nie bez powodu mówi się, że kredyt łączy bardziej niż małżeństwo.

Kalkulator zdolności kredytowej – pomoc czy pułapka?

Wiele osób przed spotkaniem z doradcą wpisuje w Google: „zdolność kredytowa kalkulator” – i korzysta z gotowych narzędzi online. Jak przedstawiłem powyżej, liczenie zdolności kredytowej to złożony proces, wymagający indywidualnego podejścia. Niestety kalkulatory udostępnione klientom są bardzo uproszczone, co uniemożliwia dokładne wyliczenie zdolności kredytowej. Jednocześnie właściwe liczenie zdolności wymaga również wiedzy, np. jak wyliczyć dochód przyjmowany do zdolności czy też co można przyjąć do dochodu i jakie zobowiązania zaniżają zdolność.

Niestety, zauważam również, że kalkulatory liczenia zdolności online mają główny cel pozyskanie klientów, co niestety sprawia, że narzędzia te celowo zawyżają zdolność kredytową.

Dlatego zamiast opierać się na niesprawdzonych symulacjach, warto porozmawiać ze specjalistą, do czego zachęcam. Kontakt do mnie można znaleźć w dziale -> KONTAKT.

Zdolność kredytowa – podsumowanie

Jak widzisz, zdolność kredytowa to złożone zagadnienie, na które wpływa wiele czynników. Rozumiejąc jej mechanizmy i aktywnie zarządzając swoimi finansami, możesz znacząco zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że banki oceniają ryzyko indywidualnie, a to, ile wynosi zdolność kredytowa w Twoim przypadku, jest wypadkową wielu czynników.

Zachęcam do kontaktu i umówienia się na niezobowiązujące spotkanie, na którym:

  • Dokładnie przeanalizuję Twoją indywidualną sytuację finansową i przeliczę zdolność kredytową.
  • Przedstawię oferty banków, dostosowane do Twoich oczekiwań i możliwości.
  • Przeprowadzę Cię przez cały proces wnioskowania o kredyt – od zebrania dokumentów po podpisanie umowy.

Wszystkie dane kontaktowe znajdziesz w dziale -> KONTAKT

Polecane artykuły

Facebook
Instagram
Przewijanie do góry