Osoby planujące zakup mieszkania w Trójmieście zwykle pytają wprost: czy ceny w 2026 r. spadną, czy jednak wrócą wzrosty? Żeby nie opierać się na „opiniach z rynku”, przejrzałem prognozy przygotowane przez instytucje finansowe i uznane firmy badawcze bez źródeł powiązanych z deweloperami lub agencjami nieruchomości, które czasem mogą być stronnicze. Wnioski są dość spójne: początek 2026 r. może być spokojny, ale w dalszej części roku wiele wskazuje na powrót umiarkowanych wzrostów – pod warunkiem, że koszt kredytu faktycznie będzie dalej spadał.
Polska 2026: dwa główne scenariusze dla cen
1) „Stabilnie do 1Q 2026, potem wzrost o kilka procent”
Taką ścieżkę opisuje m.in. PKO BP w raporcie „Rynek Mieszkaniowy 4q25”, wskazując na niewielkie zmiany cen do końca 1Q 2026, a następnie stopniowy wzrost średnich cen transakcyjnych (w skali kraju/dużych rynków).
Logika tego scenariusza jest prosta: niższe stopy → tańszy kredyt → rośnie zdolność kredytowa i popyt, a rynek z opóźnieniem „przenosi” to na ceny.
2) „Jeszcze lekki spadek do 1Q 2026, odbicie od 2Q 2026”
Ostrożniejszy wariant przedstawia Bank Pekao. Wprost pisze o potencjale spadku cen aż do I kwartału 2026 r. (w modelu: średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast miałaby spaść nawet poniżej 14 tys. zł/m², czyli >2% poniżej ówczesnych poziomów), a następnie wzrosty od II kwartału 2026 r.
To podejście zakłada, że rynek jeszcze „dokończy” proces schłodzenia po latach wysokich cen, zanim w pełni zadziałają efekty poprawy dostępności kredytu.
Co mówią dane NBP: punkt wyjścia i ważne tło dla 2026
W prognozach łatwo zgubić kontekst – dlatego warto spojrzeć na twarde dane. NBP w cyklicznej „Informacji o cenach mieszkań…” opisuje m.in. realną korektę cen (po uwzględnieniu inflacji) oraz sytuację popytowo-podażową na największych rynkach. W III kw. 2025 r. NBP wskazywał na bardzo niskie/około zerowe kwartalne dynamiki cen w grupach największych miast (przy czym realnie – po inflacji – sytuacja wyglądała słabiej).
NBP zwraca też uwagę na praktyczny element dla kupujących: koszt obsługi kredytu mieszkaniowego był wyższy niż koszt najmu (w ujęciu statystycznym), co wpływa na decyzje „kupować czy czekać”.
Trójmiasto 2026: dlaczego lokalnie może być „stabilniej”, ale niekoniecznie taniej
Trójmiasto to rynek specyficzny: z jednej strony mamy duży udział zakupów kredytowych, z drugiej – silny popyt „pozakredytowy” (inwestycyjny, migracyjny, związany z atrakcyjnością regionu). W danych NBP Gdańsk i Gdynia są ujmowane w grupie 6 największych rynków (obok m.in. Krakowa, Wrocławia, Poznania, Łodzi), co jest istotne, bo większość analiz i prognoz dotyczy właśnie „topowych” miast.
Najbardziej prawdopodobna ścieżka na 2026 (w ujęciu praktycznym)
- I połowa 2026: raczej stabilizacja albo niewielkie korekty (zależnie od tego, jak szybko realnie poprawi się dostępność kredytu i czy utrzyma się duża oferta).
- II połowa 2026: większa szansa na umiarkowane wzrosty – jeśli obniżki stóp przełożą się na wyraźnie wyższą zdolność kredytową i powrót części popytu odłożonego w czasie.
Ten „zwrot” w stronę ożywienia dobrze opisuje też JLL: firma spodziewa się w kolejnych 12 miesiącach kilkunastoprocentowego wzrostu sprzedaży (w skali kraju), przy jednocześnie wciąż szerokiej ofercie, która wzmacnia pozycję negocjacyjną kupujących.
Co to oznacza dla osób kupujących mieszkanie na kredyt?
Z perspektywy klienta kredytowego najważniejsze są nie tyle same ceny „średnie”, co miesięczna rata i zdolność kredytowa. W 2026 r. kluczowe będą trzy rzeczy:
- Koszt pieniądza (stopy procentowe) i przełożenie na ofertę kredytów – bo to najszybciej zmienia zdolność i ratę, a dopiero potem – z opóźnieniem – ceny transakcyjne.
- Skala i struktura oferty mieszkań – przy większej podaży łatwiej o negocjacje, dopłaty, „gratisy” i obniżki cenowe w konkretnych inwestycjach/lokalizacjach, nawet jeśli średnia cena w mieście wygląda na stabilną.
- Różnice wewnątrz Trójmiasta – inne mechanizmy działają w lokalizacjach centralnych i „premium”, inne w dzielnicach peryferyjnych i miejscowościach satelitarnych (tu wpływ kredytu bywa silniejszy).
czy warto „czekać na spadki” w 2026?
Przede wszystkim nie jestem zwolennikiem spekulowaniem przy zakupie mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Jeśli potrzebujesz kupić nową nieruchomość na własne potrzeby to najlepszy moment, zakładając że przeanalizowało sie racjonalność tego ruchu pod innymi względami (m.in. czy to realna potrzeba, czy podoła się finansowo). Nie zastanawiaj się czy będzie drożej czy taniej, bo możesz wiele lat czekać na spadki.
Jeśli natomiast na podstawie przywołanych analiz miałbym odpowiedzieć na to pytanie to:
- część analiz dopuszcza jeszcze lekką korektę do 1Q 2026 (wariant Pekao),
- ale wiele wskazuje, że po okresie stabilizacji rynek może wrócić do umiarkowanych wzrostów (wariant PKO BP / JLL).
źródła:
PKO BP – „Rynek Mieszkaniowy 4q25”;
Bank Pekao – „Rynek mieszkaniowy na chwilę łapie oddech”;
NBP – „Informacja o cenach mieszkań… w III kw. 2025”;
JLL – „Polski rynek mieszkaniowy” (prognozy trendów 2026).
Od blisko 20 lat pomagam klientom w realizacji ich marzeń o sfinansowaniu wymarzonej nieruchomości. Mam świadomość, że to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, dlatego podchodzę do tego z pełnym zaangażowaniem, aby przeprowadzić klientów z sukcesem przez cały proces.
Jeśli chcesz się ze mną skontaktować:
zadzwoń: 695 034 389
lub napisz maila: jasiewicz@pomorskakf.pl
